В первом квартале 2008 года рост ипотечных сделок резко сократился. Однако стагнации рынка не произошло. Российские банки по-прежнему заинтересованы в развитии своих ипотечных программ. О как банки видят ипотечное будущее России, говорилось на II ежегодной конференции "Ипотека в России - 2008", организованной газетой "Ведомости", при информационной поддержке Finam.ru.

Сегодня банкиры признают, что ипотечный кризис все-таки был. Но не кризис в классическом понимании. "Была некая растерянность, - говорит заместитель председателя правления банка "Возрождение" Александр Долгополов. - Все пытались понять, как ситуация будет развиваться дальше. Когда стало очевидно, что ликвидность сузилась, и теперь невыгодно отдавать деньги дешево, выход был найден достаточно быстро - повысились рыночные ставки, ужесточились требования к заемщикам. Банки понимали, что ставки могут идти и вверх и вниз. Но до лета-осени 2007 года ставки снижались, а тут их надо было повышать. Поэтому и был небольшой шок. Я думаю, что эти события были полезны для нашего рынка, мы получили своеобразную прививку".

Результатом "прививки" стал прирост выдачи ипотечных кредитов за первый квартал 2008 года равный 15%. Это один из самых низких показателей за последние два - два с половиной года. Однако участники рынка полагают, что изменение динамики российский рынок пережил достаточно хорошо. Стагнации не произошло. Нарастет доля ипотечных кредитов в общем объеме потребительского кредитования: с 12,5% в начале 2007 года до 22,5% в апреле текущего года.

Да, на рынке некоторые игроки столкнулись с трудностями рефинансирования ипотечных кредитов. Некоторые банки, выдавшие много ипотечных кредитов, занявшие определенную долю рынка, из-за сложности привлечения ресурсов могут потерять часть своей доли. Однако, по словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, эта ситуация позитивна для появления новых игроков, для тех, кто захочет начать новый бизнес, имея соответственно на это ресурсы.

Перспективы роста ипотечного кредитования участники видят в регионах. В частности, так считает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. А, как говорит Игорь Жигунов, в последнее время прирост рынка обеспечивается прежде всего увеличением объемов кредитования в регионах.

Косвенно это подтверждают опросы Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). Наиболее осведомленными об ипотеке являются жители городов с населением более 500 тысяч человек. Вопреки ожиданиям, жители столичных городов (Москвы и Санкт-Петербурга) оказались не самыми информированными об ипотеке. Более половины (61%) опрошенных жителей городов с населением более 500 тыс. человек и 53% жителей городов с населением 100-500 тыс. человек сообщили, что знают, что такое ипотека. При этом в Москве и Санкт-Петербурге так ответили только 48% опрошенных.

Генеральный директор НАФИ Ольга Кузина так комментирует эти данные: "Цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге значительно выше, чем в других регионах. Поэтому, возможно, люди и не рассматривают ипотеку как способ решения квартирного вопроса и мало ею интересуются".

Популярность ипотеки в регионах привела к еще одному качественному сдвигу - заемщики все чаще предпочитают брать кредиты в рублях. На сегодняшний момент 70% ипотечных кредитов выдано в рублях и 30% в иностранной валюте. Еще в начале 2008 года доля рублевых кредитов составляла 63%.

Также наметилась тенденция качественной перестройки взаимоотношений участников рынка: банков, риэлторов, ипотечных брокеров. "Ранее наблюдалась тенденция, когда тот или иной участник был связан с той или иной программой, - отмечает запмпред правления Городского ипотечного банка господин Жигунов. - Сейчас мы переходим к тому, что часть функций передается на аутсорсинг, формирование так называемых инфраструктурных групп участников".

Возвращаясь, к так называемому микрокризису, нужно сказать, что несмотря на сложную ситуацию не произошло ценового перекоса. "Мы одними из первых среди российских банков подняли ставки, - говорит Александр Долгополов. - Я не могу сказать, что все это проходило бесполезно. Была реальная дискуссия, что делать с ипотекой. Но это было единственное правильное решение. Постепенно ставки выровнялись на всем рынке. Еще более комфортно участники почувствовали себя, когда поднял ставки и один из крупнейших государственных игроков".

То есть можно сказать, что российский ипотечный рынок продемонстрировал зрелость. Соревнование по ипотечным ставкам стало неактуальным еще пару лет назад. Тогда банки стали конкурировать по условиям выдачи кредитов, качеству сервиса.

Сейчас, как утверждает Игорь Жигунов, конкуренция продолжается именно в этих рамках. "Участники рынка делают акцент на менеджмент партнерских отношений, акцент на более эффективную маркетинговую стратегию, качество сервиса", - говорит он. При этом микрокризис заставил обратить внимание еще на такой аспект как управление рисками.

Впрочем, не все так безоблачно. Серьезной проблемой для развития ипотеки в России остается ее недоступность. Согласно исследованию НАФИ только 1-2% россиян пользовались ипотекой, в ближайшее время брать ипотеку планируют только 4-5%. Количество тех, кто не хотят и не будут брать ипотеку, равняется примерно 70% от общего числа опрошенных.

Андрей Шелковый обращает внимание на тот факт, что каждый раз, когда заходит речь об недоступности ипотеки, виноватыми остаются банки. Однако анализ ипотечного рынка показывает, что сегодняшние ставки - это ставки, сформированные современными российскими рыночными условиями. При этом он подчеркивает, что цены на недвижимость растут несравнимо быстрее ипотечных ставок. И тут участники ипотечного рынка вряд ли смогут что-либо изменить.

Елена Калиновская, Finam.ru.