Участники рынка недвижимости в один голос говорят о том, что в ближайшее время основным объектом инвестирования станет земля. Лидирующие позиции на российском рынке земли и загородной недвижимости по-прежнему будет занимать Подмосковье. Уже сейчас колоссальный рост показывают цены на престижные направления: 30-километровая зона от МКАД.

Еще не так давно аналитики говорили о том, что приобрести отдельный дом с землей гораздо дешевле элитной квартиры в центре Москвы. Сейчас ситуация на рынке Подмосковья изменилась. Стоимость сотки в хороших загородных местах подскочила в 30-40 раз. Более того, за неимением мест в особо престижных районах, инвесторы стали обращать внимание на другие районы. Так, в рейтинг дорогих направлений вошли Новорижское и Минское шоссе. Набирает обороты Дмитровское шоссе, потенциальные инвесторы стали обращать внимание на восточное и южное направления.

«Последние несколько лет лидером по объемам строительства жилья в стране стала Московская область, этот регион еще в 2004 году опередил Москву по абсолютному объему вводимых площадей и продолжает наращивать отрыв за счет более динамичного роста. Объем введенных площадей в 2007 году превысил 7,5 миллиона квадратных метров (в Москве – 4,8 квадратных метров). Значительная часть (почти 3,5 миллиона «квадратов») пришлась на индивидуальную жилую застройку, то есть на объекты загородных форматов – коттеджи и таунхаусы», - говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». Не стоит забывать и о том, что нынешние покупатели все чаще стали рассматривать загородную недвижимость как место постоянного проживания. Это вызывает интерес к организованным коттеджным поселкам с развитой инфраструктурой.

Рост цен на загородные дома будет зависеть от увеличения цены на строительные материалы и повышения стоимости пакета коммуникаций. На данный момент вкладывать в загородное жилье выгодно. Ежегодный прирост цены составляет от 25% до 70%. Наиболее привлекательным в этой области выглядит сектор элитного жилья. На элитную недвижимость всегда будут элитные цены. Ведь покупателю предлагается не массовый товар, а объект, представляющий собой произведение искусства. Такие строения эксклюзивны и учитывают индивидуальные предпочтения покупателя. Правда, предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Так, доля на рынке предложений в пределах 60 км от МКАД составляет 17%. В то время как спрос в этом же сегменте – 7%.

«Таун-хаусы для России – явление новое. В то время как в Европе и Америке они являются оптимальным вариантом жилья для семей со средним уровнем достатка уже более полувека, у нас они только входят в моду. Интерес к покупке такого загородного жильобусловлен высокой стоимостью на московскую недвижимость и возможностью жить в экологически чистом районе. Большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие годы спрос на данный вид жилья будет увеличиваться, - уверены эксперты CTrust Development. - Таун-хаусы представляют интерес и как объект инвестиций. В этом случае важно правильно оценить перспективы местоположения, грамотность проекта и возможность минимизации затрат по строительству. Можно отметить проекты строительства поселков не далее чем в 30-40 км от МКАД, общей площадью до 200-230 квадратных метров, в ценовой категории до $600-800 тысяч»

«Элитная недвижимость интересна в силу своей высокой рентабельности. Кроме того, спрос на нее стабильно растет в последние годы, что связано с общим увеличением доходов населения. Однако, стоит отметить, что это достаточно узкая ниша, в которой уже работает немало серьезных игроков. В плане долгосрочного бизнеса более интересен средний и экономичный сегменты. В ближайшие годы именно на них будут приходиться основные объемы продаж», - уверен ведущий аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Владислав Кочетков.

«Строительство поселков элит-класса в уникальных местах с применением индивидуальной архитектуры позволяет заложить норму рентабельности от 50% и выше, что неприменимо при строительстве поселков экономкласса. Но высокая стоимость домовладений приводит к увеличению сроков реализации проекта и как следствие к уменьшению его прибыльности», - отмечает Владимир Яхонтов, заместитель Генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Элитные поселки отличаются не только лучшей инфраструктурой, но и количеством домов, стоимостью сотки земли (от $25 до $35 тысяч). Требуются дополнительные затраты (на домовладение): благоустройство, ограждение, въездная группа, подъездные и внутренние дороги, освещение, охрана поселка, объекты избыточной социальной инфраструктуры, зоны отдыха.

Наибольшим интересом покупателей загородной недвижимости, приобретающих ее в инвестиционных целях, пользуются объекты с высоким потенциалом роста стоимости: дома или таунхаусы на ранней стадии строительства, расположенные в организованных поселках по наиболее популярным направлениям (Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское и Калужское). При этом, проект должен обладать высоким уровнем развития – грамотно разработанной концепцией и высоким качеством строительства. Можно отметить проект компании «Усадьба» – Crystal Istra, девелопером которого является компания Moscow City Group. «Crystal Istra» – это частные резиденции, формирующие премиальный загородный «квартал» нового поколения. Это абсолютно новый формат и новая тенденция на рынке загородной элитной недвижимости.

Стоит отметить, что инвестиционные покупки совершаются у крупных и хорошо себя зарекомендовавших девелоперов. Таким образом, имеет смысл обращать внимание только на проекты высоких профессионалов, имеющих опыт строительства загородных поселков. А таких компаний на рынке немного.

«Если при возведении подобного проекта были учтены все требования, то объект может принести своему владельцу от 40% годовых. Данный прирост будет складываться из двух составляющих: не менее 20% роста будет обусловлено изменением стадии строительства; не менее 20% будет обеспечено общерыночным ростом. Последняя составляющая может варьироваться в зависимости от направления, по которому расположен поселок. На сегодня, максимальным потенциалом роста обладает жилье, расположенное по Киевскому шоссе», - отмечают аналитики «Усадьбы».

Таким образом, инвестор, вложив средства в коттедж в конце 2004 года на начальной стадии строительства в крупном загородном жилом комплексе с развитой инфраструктурой на Новорижском шоссе к концу 2007 году, мог бы увеличить стоимость актива на 210 – 225 % за 3 года, то есть средняя доходность бы составила 70–75 % в год.

ЦЕНЫ

Рублево-Успенское шоссе. Цена на коттедж – от $1 млн. (КП «Европа») до $30 млн. (КП «Шато Феникс») на первичном рынке до $100 млн. за дом («Евразия») на вторичном. Таунхаусы – от $500 тыс. (КП «Ильинский квартал») до $3,5 млн. (КП «Семенково»).

Цены предложений на Калужском шоссе в проектах, ориентированных на постоянное проживание (до 30 км от МКАД) находятся в диапазоне от $500 тыс. до $6млн. за коттедж, от $350 тыс. до $1,5 млн. за таунхаус. Основной объем предложения сосредоточен в ценовом сегменте от $1 млн. до $2 млн. за коттедж, от $500 тыс. до $800 тыс. за таунхаус.

Цены на Минско-Можайском направлении на коттеджи, ориентированные на постоянное проживание, находятся в следующем диапазоне: от $520 тыс. (поселок «Дорога домой») до $11 млн. (поселок «Стольное»).

Основная часть предложения коттеджей на Киевском шоссе для постоянного проживания сосредоточена в пределах $1 – 2 млн. за дом.