На сегодняшний день на российском рынке нет пока единой устоявшейся классификации жилой недвижимости, однако существует ряд аспектов, которые помогают определять ее уровень. Попробуем разобраться с самыми дорогими сегментами рынка - с элитной и эксклюзивной недвижимостью с помощью специалистов компании "Усадьба". Ограничимся при этом для доступности восприятия общими параметрами, которые учитываются при оценке такой недвижимости.

Городская недвижимость

В первую очередь, уровень этой недвижимости определяет место расположения: самая дорогая - в пределах Садового кольца и микрорайонах в непосредственной близости к нему (Хамовники и Серебряная миля (Плющиха)).  Это правда не означает,  что любая «развалюха» в районе Остоженки автоматически становится элитной недвижимостью.

Для полного соответствия этому уровню требуется обладание, как минимум, еще несколькими характеристиками:

• равноценное окружение здания домами высокого уровня, объектами инфраструктуры элитного уровня – жилые и офисные здания не ниже бизнес класса, рестораны, бутики, галереи;

• новое строительство или полная реконструкция с регенерацией;

• надежная репутация застройщика;

• избранность жильцов;

• уникальность проекта и неповторимость внешнего облика здания;

• высокое качество строительства: внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит;

• количество квартир в доме не превышает 50, но при условии соблюдения всех остальных требований допускается большее количество квартир (не более 100, например, объект Парк – Палас);

• профессиональный менеджмент здания;

• высокий уровень безопасности, включающий 24 часовую профессиональную охрану, систему видеонаблюдения по периметру, огороженную территорию и внутренний двор, а также замкнутый контур здания;

• внутренний двор (если есть) благоустроен (разработана специальная концепция оформления, ландшафтный дизайн)

• подземный гараж для жильцов здания, оборудованный современной системой пожаротушения;

• в отделке входной группы, холлов, общественных зон использованы дорогие отделочные материалы;

• окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами;

• центральное кондиционирование с возможностью индивидуальной настройки, система климат-контроля;

• высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, с отделкой по индивидуальному заказу);

• индивидуальный тепловой пункт, возможность индивидуальной настройки температур;

• механические, химические, ионообменные фильтры для очистки воды и воздуха;

• двойной ввод электрики;

• современные телекоммуникации, система внутренней связи в здании.

• гибкие планировочные решения и высота потолков от 3,2 м.

• Цифровые телефонные линии, опто-волоконная линия Интернет, спутниковое телевидение.

Есть, также объекты, находящиеся на стыке элитного жилья и жилья бизнес-класса, для чего существует градация недвижимости на класс А и В, или же De luxe и Premium.

Категория Класса “А” включает в себя классы “De luxe”и класс “Premium ”.

Класс “De Luxe”

• место расположения: в пределах Садового кольца и в непосредственной близости к нему;

• равноценное окружение;

• избранность жильцов;

• новое строительство;

• внешние и внутренние стены – кирпич, каркас – монолит, высокое качество строительства, проект известного архитектора;

• надежная репутация застройщика и, как правило, известный иностранный подрядчик;

• количество квартир в доме не превышает 40;

• в эту категорию так же входят клубные особняки (количество квартир не более 20);

• огороженная территория, выполнены ландшафтные работы;

• подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения;

• современные объемно-планировочные решения, правильные пропорции квартир и насыщения ими дома;

• высота потолков в квартирах 3,2 метра и выше;

• дорогая отделка входной группы и холлов;

• окна с деревянными или дерево - алюминиевыми стеклопакетами;

• центральное кондиционирование, система климат – контроля;

• высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу);

• 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением по всему зданию, замкнутый контур здания;

• сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температур;

• механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха;

• индивидуальный тепловой пункт для всего дома;

• двойной ввод электрики;

• Цифровая телефонная линия, выделенная линия Интернет, спутниковое телевидение;

• профессиональный менеджмент здания;

• неповторимый архитектурный облик.

Класс «Premium»

• место расположения: в пределах Садового кольца и в непосредственной близости к нему;

• равноценное окружение;

• избранность жильцов;

• новое строительство;

• внешние и внутренние стены – кирпич, каркас – монолит, высокое качество строительства, индивидуальный проект;

• надежная репутация застройщика;

• количество квартир в доме не превышает 100;

• благоустроенный внутренний двор, огороженная территория;

• подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения;

• высота потолков в квартирах 3,2 метров и выше;

• презентабельный подъезд;

• большие окна с деревянными или дерево - алюминиевыми стеклопакетами;

• использование дорогих отделочных материалов;

• центральное кондиционирование, система климат – контроля;

• высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу);

• 24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением;

• развитая инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п;

• сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможность регулировки температур;

• механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха;

• бойлерная для всего дома;

• двойной ввод электрики;

• современные телекоммуникации;

• профессиональный менеджмент здания.

Цены на январь 2008 года в категории класса «De Luxe» варьируются в пределах $16 000-45 000 USD за кв.м.  Следует учитывать, что со временем здание может переходить в другую подгруппу. Так же следует отметить, что не цена определяет категорию, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома.

Цены на январь 2008 года в категории класса «Premium » варьируются в пределах $13 000 – 32 000 USD за кв.

Загородная недвижимость

Элитная загородная недвижимость

Основные критерии

1. Местоположение

-Рублево-Успенское шоссе, ключевые места: Раздоры, Барвиха, Жуковка, Горки-2, Николина Гора и т.д.

-Минско-Можайское шоссе: Переделкино

-Сколковское шоссе

-Калужское шоссе: Архангельское

-Север и северо-запад Подмосковья рядом с большой водой

Кроме того, сюда же относятся новые поселки с развитой инфраструктурой, выдающейся архитектурной концепцией, часто разработанной архитектором с именем, в менее известных местах: - по западному, юго-западному, северо-западному и северному направлениям Подмосковья - до 30 км от МКАД, по Новорижскому и Киевскому шоссе - до 40 км от МКАД.

2. Размер дома - от 400 кв.м, в среднем 700-1000 кв.м

3. Размер участка - от 20 соток, в среднем 30-40 соток

4. Качество участка: лес и\или полноценный ландшафтный дизайн

5. Охрана высокого уровня, включая технические средства

6. Соседи: единый социальный состав

7. Цена: от 3 млн. долларов, в среднем 5-8 млн долларов

Эксклюзивная недвижимость

Это особый вид элитной недвижимости, который не вписывается в стандартную классификацию. Главной характеристикой эксклюзивного объекта недвижимости является его уникальный характер, связанный с историей объекта, его размерами, архитектурой, высокой ценой и т.д. В отдельных случаях он может не вписываться в критерии элитности, но любой по-настоящему элитный объект должен быть эксклюзивным. Чаще всего мы можем встретить ярких представителей эксклюзивной недвижимости среди самого верхнего сегмента элиты. Эксклюзивная недвижимость отличается продуманностью деталей, которые и делают ее уникальной.

Рынок элитного жилья достаточно сложно оценить в единицах домов/квартир или квадратных метрах. Более наглядным является его денежная оценка (это дает возможность сравнить его с другими сегментами рынка недвижимости и другими рынками, существующими в России  для инвестирования).  Объём предложения на рынке элитной жилой недвижимости московского региона оценивается в размере более чем 6 млрд USD, при чём свыше 4 млрд USD составляет предложения на рынке загородного жилья. Это преимущественно отдельно стоящие особняки (коттеджи) по таким направлениям как Рублёво-Успенское, Новорижское и Минско-Можайское. Оставшаяся часть приходится на квартиры и апартаменты в элитных жилых комплексах в черте Москвы.

Редакция проекта "Финам-Лайт" выражает благодарность компании "Усадьба" за помощь в подготовке данного материала.